近日，“多地烂尾楼业主强制停贷事件”持续发酵，相关新闻频频登上热搜，烂尾楼业主们的处境引发了相关行业乃至全国人民的高度关注。本文旨在根据现有法律规定，分析相关司法案例中的裁判要点，探究“强制停贷事件”中业主们可能面临的法律后果及解决方案。

作者 | 邹龙飞

来源 |上海市百汇律师事务所

案例回放

 2022年6月30日，因项目停工多时、多次维权却复工无果，江西景德镇恒大珑庭的业主打响强制停贷“第一枪”。通过共同签署《强制停贷告知书》，业主们告知当地政府、住房管理部门、银行监管部门及贷款银行，即将停止还贷直至烂尾楼盘全面复工。之后，全国各地的烂尾楼业主也都陆续发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。截至目前，武汉、长沙、郑州等十余个城市处境类似的业主均加入到这一场“自救”的浪潮之中，涉及楼盘项目总数超200个，涉及业主总人数超20万户。随着加入的业主越来越多，规模越来越大，一边是“掏空六个钱包”却仍无房可住的窘境，另一边是停贷带来的违约责任，烂尾楼业主们的处境引发了相关行业乃至全国人民的高度关注。

分析

笔者认为，业主们单方面发布声明自行停贷系自力救济的行为，并不能当然的产生与贷款银行终止借贷法律关系的后果。

如果业主们公开表示将要停贷的行为被法院认定符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项规定的“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形，贷款银行有权解除合同并要求业主们承担违约责任；

如果业主们不仅公开表示将要停贷，而且实际上没有按照合同约定的时间偿还贷款，则属于《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形，贷款银行可以催促业主们在合理期限内履行偿还贷款的义务。若业主们仍拒不履行，贷款银行可以起诉解除合同并要求业主们承担违约责任。以上两种情形，业主们如果败诉，且仍没有履行判决结果，均有可能被纳入失信被执行人名单。

由此可见，“强制停贷”并不能一劳永逸地解决还贷的问题，甚至在除本应偿还的贷款外，还需要支付一定的违约金，更严重的还会影响业主们的个人征信。

楼盘烂尾不是业主们的过错，在业主们付出大半辈子积蓄仍拿不到属于自己的房屋的情况下，依然要求业主们对剩余贷款承担还款责任，这明显加重了业主们的负担。业主们的窘境大家有目共睹，那么相比较于发表强制停贷的声明，是否存在一种更为合理的解决方案呢？

近年来关于烂尾楼的司法实践中，也有部分法院支持业主们要求停贷的主张。根据最高人民法院作出的（2019）最高法民再245号民事判决，最高人民法院明确，如果因出卖人（开发商）原因无法交付房屋的，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人对于剩余贷款不负有返还义务。

纵观本案，首先，对于《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，出卖人应将收受的购房贷款本金及利息返还给贷款银行，而买受人不负有返还义务。其次，对于《借款合同》中相关格式条款的适用问题，法院认为，相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）项之规定“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。最后，结合考虑商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系，法院认为，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

结合上述裁判要点，在楼盘烂尾、业主们的购房目的已经无法实现的情况下，业主们可以通过法向法院起诉开发商及贷款银行，要求解除商品房买卖合同、借款合同及担保贷款合同的法律途径及时止损，从而免除后续的贷款还款义务。对于业主们已支付的首付款及已偿还给贷款银行的贷款本息，由开发商返还业主，剩余部分贷款则由开发商向贷款银行返还。需要进行权衡的是，一旦业主们解除前述合同，开发商也不再负有向业主们交付房屋的义务，如果业主们首付比例过高或者前期已偿还较多银行贷款，则需谨慎考虑楼盘复工的可能性与开发商的偿债可能性。烂尾楼盘的开发商往往不具备偿还债务的能力，因此，即便法院最终判决由开发商将首付款及银行贷款本息返还给业主们，业主们恐怕也难以获得相应的执行款。另需说明，在很多烂尾楼项目里，银行如存在违规放贷也难辞其咎。同样，即便是银行违规放贷导致楼盘烂尾，业主们也不能单方面自行停贷。而应该搜集银行违规放贷的证据，以银行违约请求法院解除贷款合同。