当租赁的厂房因房东的债务问题被法院查封、拍卖，作为租客，面对房东、抵押权人（银行/资产公司）和法院三方的租金支付要求，到底该把租金交给谁才能免责？近日，上海市金山区人民法院审结的一起由上海市百汇律师事务所陈孜安律师代理的房屋租赁合同纠纷案，为这个实践中的棘手问题提供了一个清晰的裁判范例。

本案原告为房东A公司，被告为租客B公司。

起因：B公司自2012年起长期承租A公司位于金山区的一处厂房。2024年1月至10月，B公司未支付租金及物业管理费，共计约128.3万元。

转折：A公司因自身债务问题，其名下厂房（包括出租给B公司的部分）于2017年被浙江省绍兴市上虞区人民法院查封，并在2024年11月被司法拍卖成交。

僵局：在拖欠租金期间，厂房的抵押权人（一家资产管理公司）依据《民法典》第412条，发函要求B公司将租金直接支付给自己。同时，上虞法院也发出《履行到期债务通知书》，要求其将租金付至法院指定账户。

争议焦点：B公司因此陷入两难，认为自己已无权也无法向原房东A公司支付租金，故在法庭上以此为由进行抗辩，请求驳回原告诉讼请求。

尽管B公司的抗辩看似合理，但金山区人民法院经审理后，一审判决支持了原告A公司的诉讼请求，判令B公司向A公司支付拖欠的租金及物业费共计1,283,173.25元。

法院为何如此判决？关键在于B公司自身的两个法律行动：

对抵押权人的主张提出异议：法院查明，B公司虽然收到了抵押权人的付款函，但并未实际支付，并且对抵押权人主张的租金金额存在异议。

对法院的《履行到期债务通知书》提出执行异议：更重要的是，B公司在法定期限内，向上虞法院正式提交了执行异议申请书，对租金金额及支付义务提出了异议。

核心法律逻辑：执行异议阻断了强制执行的效力

法院的判决逻辑严密地遵循了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》中的相关条款。

简单来说：当法院通知第三人（本案中的租客B公司）向申请执行人履行其对被执行人（本案中的房东A公司）的到期债务时，如果该第三人在规定期限内提出了书面异议，法院就不得对该第三人强制执行，并且对异议内容不进行实质审查。

在本案中，正是因为B公司及时向上虞法院提出了执行异议，导致法院的《履行到期债务通知书》对其丧失了强制约束力。上虞法院并未对这笔租金债权采取进一步的冻结措施，该笔债权也未被纳入强制执行程序。

因此，在抵押权人未通过另行提起代位权诉讼等司法途径实现权利，且执行程序因异议而中断的情况下，B公司既未向抵押权人付款，也未向法院付款，其“不知道该向谁支付”的抗辩便失去了基础。其与A公司之间的租赁合同依然有效，支付租金的合同义务并未免除。

最终，法院判定B公司应向合同相对方——即原房东A公司履行支付义务。

此案为所有商业租赁的参与方提供了重要的法律指引：

合同是基础：只要租赁合同未被依法解除或确认无效，租客对房东的租金支付义务依然存在。外部的查封、抵押权实现程序，并不自动消灭这一合同义务。

程序权利是关键：当收到法院的《履行到期债务通知书》时，如果对债务本身（如金额、履行期限）有异议，务必在通知书指定的期限内（通常为15日）提出书面执行异议。这是阻断法院强制执行、保护自身权益最核心的法律武器。“不回应”或“置之不理”将可能导致法院直接强制执行你的财产。

谨慎付款，保留证据：在没有获得法院明确指令或生效法律文书的情况下，不要轻易向原房东之外的任何一方（包括抵押权人）付款。应要求对方提供充分的法律依据，并全程保留好所有往来函件和提出异议的书面凭证。

区分不同费用性质：法院在本案中明确，物业管理费与租金性质不同，不适用关于租金孳息归属的特殊规定，租客应向提供服务的一方（通常是原房东或其委托的物业方）支付。

本案的判决结果，明确了在复杂查封背景下，租客在面对多方催收时，通过主动行使法律赋予的程序性异议权利，能够有效管理自身法律风险。对于企业和个人而言，这无疑是一堂生动的法律风险防范课。

（本文基于（2025）沪0116民初16210号民事判决书内容整理，人物及公司名称均为文书所载。案件判决结果反映特定事实与法律适用，不具有普遍指导意义，具体法律问题请咨询专业律师。）